In deze tijd van schaarste op de woningmarkt en torenhoge huizenprijzen zoeken mensen naar mogelijkheden om toch een woning te kopen. Eén zo’n mogelijkheid is dat niet-partners samen een woning kopen. Daar is niks mis mee, maar de fiscus ligt op de loer.
Dat starters het moeilijk hebben op de koopwoningmarkt is geen geheim. De prijzen van woningen rijzen de pan uit. Wie zijn oog laat vallen op een woning moet er als de kippen bij zijn en niet zelden flink hoger bieden dan de vraagprijs. Er lijkt voorlopig nog geen eind te komen aan deze gekte. Geen wonder dan ook dat mensen op zoek gaan naar mogelijkheden om toch die felbegeerde eigen woning te bemachtigen. Een aantal jaren geleden is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning bedacht. Ouders – maar ook anderen – mogen een bedrag van maximaal € 105.302 (bedrag 2021) belastingvrij schenken. Deze regeling is ook wel bekend komen te staan als de jubelton. Maar voor wie valt er wat te jubelen? Dat zijn toch vooral de kinderen van rijke(re) ouders. Starters met minder gefortuneerde familieleden, zullen de financiering zelf moeten zien rond te krijgen. Je kunt je dan ook afvragen of deze regeling niet juist een categorie (bevoorrechte) starters steunt die deze steun nu net het minst nodig hebben. Daarom verbaast het mij ook niet dat de afschaffing van de jubelton in een aantal partijprogramma’s is teruggekomen (D66, GroenLinks, ChristenUnie).
Een tweede mogelijkheid is de zogeheten familiebank: lenen bij de ouders (of een suikeroom of ander familielid). Voor de ouders valt de lening in box 3. De rente die zij ontvangen, is allicht hoger dan de rente op het spaarbankboekje, dus zij hebben hier financieel profijt van. De ouders kunnen vervolgens de rente weer (deels) terugschenken aan het kind. Voor het kind is de rente aftrekbaar in box 1. Daarvoor is wel vereist dat voldaan wordt aan alle voorwaarden die de Wet IB 2001 aan een eigenwoningschuld stelt. Denk daarbij met name aan de fiscale aflossingseis (schriftelijk vastleggen en je er ook daadwerkelijk aan houden) en de informatieverplichting (jaarlijkse opgave van de kernelementen van de lening in de aangifte inkomstenbelasting). Maat net zoals bij de jubelton geldt ook voor de familiebank dat dit alleen werkt als de ouder voldoende gefortuneerd is om een geldlening met het kind overeen te komen.
Dat brengt mij op een derde optie. De starter die zich in een andere, minder bevoorrechte positie bevindt, kan nog in overweging nemen om samen met een of meerdere andere personen een woning te kopen. Die situatie vraagt om een nadere fiscale aanduiding.
Fiscaal partnerschap
Je kunt dan wel geen partners (willen) zijn, maar zodra twee personen samen een woning kopen, zullen zij al snel als fiscaal partner worden aangemerkt. De Wet IB 2001 kijkt niet naar de subjectieve wens om al dan niet als partners door het leven te gaan. Die wet kent een paar objectieve criteria aan de hand waarvan het fiscaal partnerschap voor de inkomstenbelastingheffing wordt vastgesteld. Dat kan ertoe leiden dat ‘echte’ partners geen fiscale partners zijn, bijvoorbeeld twee partners die zonder samenlevingsovereenkomst en zonder kinderen in een huurwoning wonen. Andersom kunnen ook twee niet-partners wel elkaars fiscale partner zijn. Bijvoorbeeld twee broers die samen een woning kopen. Op grond op art. 1.2 lid 1 aanhef en onderdeel d Wet IB 2001 worden zij immers aangemerkt als fiscaal partner als zij:
- op hetzelfde woonadres staan ingeschreven; en
- samen eigenaar zijn van de woning.
Op deze hoofdregel geldt dan wel weer een aantal uitzonderingen. De belangrijkste uitzondering is dat samenwoning met een bloed- of aanverwant in de eerste graad – een ouder met een kind – geen fiscaal partnerschap oplevert (art. 1.2 lid 4 Wet IB 2001). Maar op die uitzondering geldt dan weer de uitzondering dat er wél sprake is van fiscaal partnerschap als beiden ten minste 27 jaar oud zijn. Voor het fiscaal partnerschap hoeft dus geen affectionele relatie aanwezig te zijn. Bovendien kan het fiscaal partnerschap merkwaardige uitkomsten opleveren. Als een moeder met haar minderjarige dochter samenwoont, zijn zij niet elkaars fiscale partner. Als de meerderjarige vriend van de dochter bij hen intrekt, kwalificeren moeder en vriend daarentegen wél voor het fiscaal partnerschap (art. 1.2 lid 1 aanhef en onderdeel e Wet IB 2001). Leg dat als moeder maar eens uit aan je dochter! Erg is dat fiscaal partnerschap natuurlijk niet. Voordeel van het fiscaal partnerschap is dat je gemeenschappelijke inkomensbestanddelen onderling kunt verdelen in de aangifte inkomstenbelasting. Maar je bent er geenszins toe verplicht. Fiscale nadelen van het fiscaal partnerschap ken ik niet.
Anders dan je misschien zou verwachten, is voor het fiscaal partnerschap geen gezamenlijke huishouding vereist. Voldoende is dat beide partners op het adres van de eigen woning wonen en staan ingeschreven. Als de een zijn woonruimten op de begane grond en de ander op de eerste verdieping heeft, voeren ze geen gezamenlijke huishouding, maar zijn we desalniettemin toch elkaars fiscale partner.
Slot
Het voorgaande bewijst maar weer eens hoe ingewikkeld de eigenwoningregeling eigenlijk in elkaar steekt. Hopelijk zal de wetgever en de belastingdienst makkelijk met deze materie omgaan. Dat is met name van belang voor starters die besluiten gezamenlijk een woning te kopen. Simpelweg omdat ze anders misschien wel helemaal niet aan de bak komen op de koopwoningmarkt.
Dit artikel is ontleend aan de bijdrage van Mr. Ruben Stam CPL voor de FFP